2026年7月23日，韩国总统李在明在首尔汝矣岛 KBS 别馆主持了一场房地产政策全民讨论会。140名来自各行各业的普通民众，与总统面对面交流了整整三个小时。这场高规格的讨论会，将韩国社会积累多年的房地产矛盾再次推到台前。李在明在会上直言，必须摆脱危及国家未来的房地产共和国，稳定房地产是缓解两极分化的重中之重。
房地产共和国这个说法，在韩国社会已经流传多年。它不是什么赞誉，而是对一种畸形经济结构的讽刺。在这个国家，房地产早已超出居住属性，成为财富积累、投资获利和社会阶层分化的核心载体。一个人有没有房、有几套房、房子在哪个区，几乎决定了他在整个社会坐标系中的位置。从住房、教育、婚姻到养老，资产有无的影响贯穿人的一生。
李在明政府上台一年多，房地产调控政策一道接一道出台，可土地和住宅市值依旧大幅增长，市场陷入越调越涨的怪圈。更棘手的是，恰逢全球 AI 芯片热潮，韩国半导体产业赚得盆满钵满，大量产业红利没有流向实体经济再投资，也没有普惠普通民众，反而源源不断涌入房地产市场，进一步推高房价。总统亲自挂牌出售自住房试图做出表率，高官群体却扎堆持有江南核心区多套房产。税制改革呼声再起，可韩国房地产税制早已随政权更迭反复横跳了二十年。
这不仅仅是韩国一个国家的楼市困局，更是一个出口导向型经济体在产业红利期如何处理财富分配的典型样本。
当地时间2026年7月23日，韩国首尔，李在明总统在首尔汝矣岛KBS别馆举行的房地产政策国民讨论会上向参会者询问意见
韩国国土面积狭小，人口密度极高，住房资源天然紧张，这是房价长期走高的基础地理条件。更深层的原因在于，房产在韩国家庭财富构成中占据了绝对主导地位。韩国银行发布的国民资产负债表显示，全国家庭净资产中约七成属于非金融资产，其中绝大部分是住宅和土地。截至2025年3月底，韩国家庭总资产里实物资产占比达到75.8%，金融资产仅占24.2%。这一比例在全球主要经济体中都处于高位。
如此高的资产集中度，意味着房价的每一次波动，都直接牵动绝大多数家庭的身家。房价上涨时，有房者资产膨胀，财富差距迅速拉大。房价下跌时，普通家庭可能瞬间陷入负资产，甚至触发系统性金融风险。这种结构下，历届政府都不敢让房价真的大跌，却又不得不应对高房价带来的民怨，调控政策始终在两难中摇摆。
从金大中政府开始，韩国历届政府都把稳定房价当作重要施政目标，却始终未能跳出越调越涨的循环。文在寅政府五年间出台了二十多项楼市调控政策，其中最具代表性的就是用加征房产税的方式压制房价，结果反而引发市场混乱。不少观点认为，文在寅政府房地产政策的失败，是共同民主党输掉大选的重要原因之一。
2025年6月李在明政府接手时，房地产市场已经呈现明显的区域分化。首尔、京畿道、仁川组成的首都圈房价屡创新高，地方市场复苏却相对缓慢。李在明上任首月就对楼市出手，规定首尔及其他调控区域内住房贷款申请金额不得超过6亿韩元，同时要求借贷购房者六个月内必须搬入所购房产，以此遏制套利式购房行为。
政策收紧确实给市场降了温，首尔公寓成交量明显下降，但房价并未转跌。市场对优质区域住房供不应求的预期依然强烈。过去二十多年，韩国楼市调控效果有限的核心原因之一，就是只控制需求端，不解决供给端问题。限贷、加税、限制交易，这些手段短期内能冻结交易量，却改变不了住房短缺的基本格局。
李在明把供给问题归咎于前任政府。他在就任一周年记者会上指出，2022年至2024年间住房供应明显减少，尹锡悦政府执政三年间住房项目审批和开工不足，直接导致2026年新房交付量下降。去年 9 月，李在明公布首个房地产供给方案，提出首都圈未来五年供应135万套住房，计划由官方主导开发公共住宅用地，盘活闲置国有土地，推进旧城改造和再开发项目。
但增加供给说起来容易做起来难。李在明自己也调侃，寻找新住宅用地不是件容易的事，他甚至打算坐直升机在首都圈飞一圈实地查看。此前文在寅政府在2021年初也制定过类似目标，计划到2025年首尔新增32万套住房，可由于征地困难、审批缓慢、居民反对等原因，多个项目推进速度远低于预期，至今仍未完全落地。汉城大学教授权大中就公开指出，现任政府提出的135万套供应计划缺乏现实性，短期很难见效，而且配套立法尚未完全在国会通过，执行层面面临不少阻力。
韩国首尔城市天际线全景
为了展现调控决心，李在明选择了一个极具象征性的动作。今年2月，他与妻子将位于京畿道城南市盆唐区寿内洞的唯一住房挂牌出售。这套建筑面积164平方米的公寓挂牌价29亿韩元，低于附近同类住宅的同期成交价。青瓦台方面表示，李在明本无出售义务，但仍决定卖房，以展现政府推动房地产市场正常化的决心。
然而这笔交易本身却引发了不小争议。公寓于7月16日完成过户，成交价维持29亿韩元不变，但由于买方资金不足，李在明夫妇为买方设立了约17.7亿韩元的最高额抵押权，也就是俗称的卖方融资。在野党国民力量党对此发起猛烈批评，认为总统一边把杠杆买房定义为投机行为，一边自己却采用卖方融资的方式出售房产，等于亲自向民众示范如何绕过贷款限制。青瓦台随后解释称，这是买方自身资金安排的原因，双方约定先办理产权过户，剩余房款10月底支付，设立抵押权只是为了担保尾款。
总统卖房的示范效应，在高官群体的财产现状面前显得格外无力。韩国《中央日报》今年2月委托企业分析机构对两千多名高级公职人员的财产申报情况进行分析，结果显示其中913人本人或配偶名下拥有两套及以上住房，属于多套房持有者。这些住房超过一半位于首尔和京畿道，高度集中在江南区、瑞草区、松坡区这三个房价最高的区域。
分析机构负责人朴周根指出，掌握大量政策信息的高级公职人员多年来集中购买多套住房，尤其是首都圈江南三区的公寓，实际上是提前判断房地产市场走向并提前布局。当政策制定者本身占据了最核心的房产资源，政策的公信力自然会受到动摇。文在寅执政时期也曾敦促拥有多套房的高层公务员出售多余住房，结果不少高官卖掉了地方房产，却保留了首尔的核心公寓，财富两极分化的格局并没有真正改变。
全球 AI 浪潮给韩国半导体产业带来了前所未有的繁荣期。过去一年间，韩国综合股价指数KOSPI大幅上涨，半导体板块更是表现亮眼。三星电子和SK海力士作为全球存储芯片巨头，深度受益于AI服务器算力需求的爆发，企业利润和员工收入都水涨船高。这本应是韩国经济的利好消息，可现实却是芯片产业创造的大量财富，最终又流向了房地产市场，进一步推高了本就高企的房价。
图自《经济学人》
韩国祖国革新党议员车圭根从国土交通部获取的数据显示，今年第一季度，用于购买首尔住宅的资金中，来自股票、债券出售的所得达到1.3883万亿韩元，较去年同期增长43.4%。这一资金规模自2023年以来持续扩大，说明金融市场的收益正在源源不断转化为购房资金。
楼市升温最明显的区域，就是半导体产业带周边。位于首尔以南约50公里的京畿道华城市，被称为韩国的半导体城市，聚集了三星电子的大型芯片园区，与周边的龙仁、平泽、利川共同构成韩国半导体产业带。当地房地产市场自去年下半年三星业绩反弹以来持续升温，许多在芯片企业工作的年轻员工成为购房主力。
当地房产中介表示，过去几个月东滩地区的房价涨幅惊人，短短两周内主要公寓的挂牌价就上涨了近2亿韩元。一套84平方米的公寓成交价突破22亿韩元，创下历史新高，而去年9月同类房源售价还只有15亿韩元。由于业主普遍预期价格还会继续上涨，纷纷选择惜售，市场上房源数量大幅减少，2月以来待售房屋数量下降了约四成。
支撑这轮上涨的直接动力，就是芯片企业员工的高额奖金。市场预计三星电子半导体部门员工的绩效奖金将在明年第一季度发放，需要支付房屋尾款的交易预计从今年下半年开始集中完成，届时大量资金将进一步流入房地产市场。有测算显示，芯片行业员工今年平均奖金可达数亿韩元，部分岗位甚至更高。这笔收入对于韩国年轻人来说，是难得的大额流动资金，而绝大多数人的第一选择就是买房。
首尔市区的房价同样在上涨。根据KB房地产的数据，今年5月首都圈11个行政区公寓的平均价格达到19.6亿韩元，高于一年前的16.8亿韩元。江南一带的高档住宅区涨幅更为明显。分析人士指出，从历史数据看，股票市场的长期回报率高于房地产市场，但如果考虑风险调整后的收益，投资住房仍然是韩国民众眼中更稳妥的选择。KOSPI指数在绝对收益方面表现更佳，但公寓在风险调整后的收益方面更具优势，且符合韩国社会长期形成的房产信仰。
图为韩国综合股价指数（KOSPI）年初至今走势行情图，指数收报 5593.56 点，单日下跌 69.68 点，跌幅 1.23%。指数年内冲高后出现大幅回落，市场剧烈波动
值得注意的是，能够从股市和芯片热潮中获得足够收益来买房的人，只是少数。韩国证券登记结算院的数据显示，截至去年年底，在全部1446.5万名股票投资者中，六成持有者的上市股票市值不足1000万韩元。持有10亿韩元以上上市股票的人群仅7.9万人，占全部投资者的0.5%，但他们持有的股票市值却占KOSPI总市值的一半以上。
这意味着，房地产和股市同步上涨的过程中，真正受益的是最顶层的少数富人。他们的金融收益带动整体家庭资产数据上浮，普通民众却很难分享到增长红利。截至去年年底，韩国人均家庭净资产达到2.7475亿韩元，较上一年增长9.1%。这个漂亮的数字背后，是有房者与无房者之间越来越大的鸿沟。
已经拥有住房的人，搭上房地产上涨周期，获得资产升值带来的收益，还可以利用这些收益继续投资房产，实现财富滚雪球。而未能买房的人，不得不将收入中的很大一部分用于支付房租等居住成本，连积累资产的第一步都难以迈出。明知大学经济学教授禹锡镇对此表示，拥有资产与否早已不局限于贫富不平等的问题，而是成为在住房、教育、婚姻、生育、养老等整个生命周期中决定个人机会的重要因素。如果不能建立起让半导体产业创造的财富流向再分配领域的机制，2026年将被记录为韩国资产不平等进一步扩大的元年。
更值得警惕的是，这种财富分化正在形成代际传递。年轻人如果没有家庭支持，仅凭工资收入几乎不可能在首尔购置房产。而有房家庭的子女，可以继承房产或者获得父母资助购房，起点就已经领先。长此以往，社会阶层流动的通道会越来越窄，房地产从经济问题演变为深刻的社会问题。
在7月23日的全民讨论会上，李在明特意提到了上世纪90年代初日本房地产市场崩盘的历史。他表示，很多人担心韩国可能重蹈日本失去二十年甚至三十年的覆辙。东京房地产市场像气球一样爆裂的教训，是他强调必须正视楼市过热问题的重要依据。
李在明的担忧并非毫无根据。韩国家庭财富高度集中于房地产，与泡沫破裂前的日本有相似之处。同时，韩国的信贷与GDP比率和股票市值都处于高位，也与金融危机前的日本类似，这使得韩国经济容易受到利率上升、信贷收紧和全球外部冲击的影响。
2026年7月19日，韩国总统李在明在釜山BEXCO会展中心举行的联合国教科文组织世界遗产委员会第48届会议开幕式上发表讲话。图片来源：JUNG YEON-JE / POOL
不过多数经济学家认为，将当前韩国楼市与1990年的日本直接对比，有些夸大了风险。荷兰国际集团韩国和日本高级经济学家康敏柱表示，韩国实体资产泡沫破裂的可能性有限。近年来韩国抵押贷款条件相对紧缩，当局对贷款价值比和负债收入比一直保持严格控制。此前贷款价值比高达八成，现在已降至四成以下，首尔地区的要求更严格。
凯投宏观亚洲高级经济学家加雷斯・莱瑟也持相同观点，认为对泡沫的担忧似乎被夸大了。他指出，目前只有首尔的房价在快速上涨，但即使在首尔，房价也仅比2022年1月的水平高出一成左右。釜山等地方城市的房价甚至已经跌至2022年初水平的八成左右，全国性泡沫并不成立。而且韩国购房者需要支付较高比例的首付，陷入负资产和银行陷入困境的风险相对较小。
数据也支撑这一判断。2024年韩国家庭债务占GDP的比重为90.14%，虽然在亚洲仅次于澳大利亚位居第二，但已经从2021年98.67%的历史高点有所回落。与日本泡沫破裂前的高杠杆环境相比，韩国当前的金融监管要严格得多。此外，韩国并没有像日本泡沫破裂前几年那样经历大量资本流入或持续的货币升值，这也给了韩国央行在调整政策方面更大的灵活空间。
尽管全面崩盘风险不大，但房地产市场结构性问题依然严峻。李在明政府将税制改革视为破局的关键。他在讨论会上明确表示，最紧迫的问题还是税制，应进行一次真正意义上的制度改革。这一表态与今年初他不考虑用税收稳定房价的说法形成了明显转变。随着政府开始讨论恢复多套房重税等措施，外界担忧韩国可能再次走上依靠房地产税调控楼市的老路。
韩国房地产税制最突出的问题，就是政治色彩过浓，政策缺乏连续性。每当政权更替，税制便会朝着相反方向剧烈摆动。卢武铉政府时期推出的综合房地产持有税，到了李明博政府就成为力图废除的对象。文在寅政府时期加重的房地产税负，尹锡悦上台后又大幅减轻。二十多年来，房地产税制像钟摆一样来回晃动，民众也摸透了换届改政策的规律，形成了只要扛过这届政府，下一届就会松绑的市场预期。这种预期极大削弱了调控政策的效果，因为大家都默认政策只是短期的，长期来看房价只会涨不会跌。
李在明政府目前讨论的改革方向，主要是加强房地产持有税，同时在制度设计上保护实际居住者，抑制投机性购房需求。李在明自己也承认，如果要让韩国房地产持有税达到发达国家水平，大约需要上调三倍左右，但那样恐怕会引发强烈的社会反弹。最终政策必须在现实中妥协，但提前应对总比泡沫破裂后再收拾烂摊子要好。
然而民众的诉求与政府的政策方向并不完全一致。在政府开设的房地产政策意见征集网站上，反馈最多的意见是调整针对青年等刚性需求者的贷款限制，并扩大政策性住房贷款。普通民众尤其是年轻人感受到的不是市场过热，而是买房门槛太高，连贷款资格都拿不到。他们希望的是放宽限制，让自己能上车，而不是加税压制房价。
这就形成了一个矛盾的局面。政府担心泡沫风险，想要收紧政策给市场降温。而大量无房民众希望获得更多金融支持，赶上购房末班车。两者的出发点不同，诉求自然南辕北辙。更复杂的是，一旦真的放宽贷款限制，很可能又会有更多资金涌入市场，进一步推高房价，与稳定市场的目标背道而驰。
供给端的改善同样道阻且长。增加住房供应说起来是共识，但具体到土地开发、旧城改造、居民补偿等实际环节，每一步都充满博弈。过去多届政府都提出过宏大的供应计划，最终落地效果都打了折扣。李在明政府的135万套目标能否实现，目前还要打一个问号。
从更宏观的视角看，韩国房地产问题的本质，是一个经济体在缺乏多元投资渠道、产业红利分配机制不健全的情况下，财富最终都沉淀到不动产上的必然结果。半导体产业再发达，如果创造的利润不能通过工资增长、税收调节、公共服务提升等方式普惠全社会，最终只会转化为少数人的房产增值，加剧社会分化。
日落时分的韩国首尔城市天际线
总统带头卖房的象征意义大于实际作用，税制改革的效果也受限于政策摇摆的历史惯性。真正的破局，或许不在于又出台多少项调控政策，而在于能否建立起更加均衡的经济结构，让财富有更多合理的去处，让年轻人不必把人生的全部希望都寄托在一套房子上。这不仅是韩国需要回答的问题，也是很多面临相似困境的经济体共同的课题。